규제와 경고의 어디쯤인가 : 부동산 대출 정책

 

※ 이 글은 정치적인 의도가 없음을 분명히 밝힙니다.  

 

아시겠지만 어제 이재명 정부의 첫번째 정책이 나왔습니다. 

 

그 이유는 강남 3구에서 한강 벨트까지 부동산 시세가 무섭게 상승을 하고 있기 때문입니다. 

게다가 주변지로 더 상승이 전이될 가능성도 충분하기 때문입니다. 

 

 

게다가 지금 정부에서는 금리 인하를 검토하고 있는 듯합니다. 

계엄사태로 경제정책을 정하지 못하고 있었는데 , 내수 침제등으로 금리를 인하기 필요한 상황입니다. 

그래서 적극적으로 검토하나 주요 지역 집값 상승이 발목을 잡는다고 애기합니다. 

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20250625046600002?input=1195m

한은 "집값양극화…2023년후 서울 16.1% 오를때 비수도권 -1.7%" | 연합뉴스

실제로는 부동산보도 사업, 다른 투자등 사회 전반에 걸처 금리가 다 영향을 받습니다. 

부동산만 보고 금리를 좌지 우지하는게 아니라 미리 내렸어야 하는데 

시기가 늦은 것 같아 안타깝습니다. 

 

그래서 이번 정부는 주요 지역을 대출을 묶으면서 전반적으로 금리를 낮추려는 방향을 제시하려고 하는 것으로 풀이됩니다. 

 

여야 가릴 것 없이 부동산이 하락하면 규제를 풀고, 부동산이 상승하면, 규제를 합니다. 

규제는 대표적으로 수요자에 대한 규제를 하게 되고요 

대출과 세금으로 요약됩니다. 

 

이재명 정부는 문재인 정부시기의 세금에 의해 여론이 힘들어졌다고 판단해서 

세금 상승없이 부동산을 규제하기 위한 정책이 나온 것이고 

그래서 대출에 대한 강한 규제가 나왔습니다. 

물론 향후 세금 규제가 나올 가능성이 큽니다. 다주택자에 대한 세금, 규제 지역에 대한 세금으로 한정해서 나올 수 있습니다. 

부동산 정책이 나올때마다 업데이트 해드리겠습니다. 

 

 

https://www.fnnews.com/news/202506261643531476

'세금 안 쓴다' 李정부..."대출 무조건 6억" 누구를 위한 대책? [부동산 아토즈]

 

각 정부의 정책을 한마디로 표현하자면, 

노무현 정부, 문재인 정부의 진보 정부에서는 1주택자의 양성에 집중했습니다.  그래서 다주택자의 규제에 집중했습니다. 그러다 보니 1주택자의 주택보유율은 늘어났지만, 전체 공급이 줄면서, 가격이 상승하게 될 수 밖에 없었습니다. 

반면, 글로벌 금융위기의 여파가 컷던 이명박정부 시기를 예외로 하고 박근혜 정부, 윤석열 정부 때에는 수요자가 누구든 전체 공급을 늘려 임대를 낮추는 정책을 썼습니다. 그래서 전세가격 등을 낮추어 전체적으로 주거비를 낮추는 효과가 있었지만, 사회적 양극화가 발생했습니다. 어느 것도 답은 아닙니다. 시기적으로 정책이 맞는 시기가 있고, 또 정책의 큰 방향도 중요하지만, 세심하게 컨트롤 하는 정책도 중요합니다 

 

서론이 길었는데요 

이번 정책에 대해서 간단하게 말정리를 해보겠습니다.

 

1. 주택 수에 따른 변경 내용 

- 전체적으로 한도가 줄은 것이 핵심입니다. 

반대로 말하면 지금 주택 상승이 대부분 주요지역에 고가 아파트이기 때문에 DSR / LTV를 확 낮춰버렸습니다. 

이것은 보도자로에 가계 부채의 총액 보다는 주요지역에 대한 규제가 더 목적이 크다고 보여집니다. 

무주택자도 한도가 줄어드는데  가장 타격은 1주택자입니다 

실제로 일시적 2주택으로 갈아타는게 엄청 힘들어 질 수 있습니다. 

주택을 팔고 사는게 내생각대로 시간을 맞추기 쉽지 않은데 

6개월 처분 조건이 걸린다면, 보유한 집과 들어갈 집의 기간을 맞추는게 쉽지 않아 질수 있습니다. 

그리고 다주택자는 아예 차단되었는데, 다주택자의 담보대출은 기존까지와 다르지 않습니다 

 

주택 보유 상태	대출 목적	주요 제한 내용	비고
무주택자	주택 구입	- LTV 최대 70% (규제지역) - 생애최초 구입시 6개월 내 전입 의무 - 주담대 최대 6억원	기존 80% → 70% 축소
1주택자	주택 추가 구입	- 기존 주택 6개월 내 처분 조건부 시: LTV 70%(비규제), 50%(규제) - 처분 조건 미이행 시 대출 회수 및 3년간 대출 제한	LTV 60% 또는 30% → 조건부 유지
2주택 이상	주택 추가 구입	- 수도권·규제지역: 주담대 원천 금지 (LTV = 0%)	갭투자 차단 목적
1주택 이상	생활자금	- 수도권·규제지역: 한도 1억원 제한 (1주택자만) - 2주택 이상 보유자: 대출 금지	지방은 자율

 

 

2. 대출 종류

전세 자금 대출도 보증보험을 줄였습니다. 

중저가 지방주택으로 갈수록 전세가율이 높아서 보증 금액에 따라 전세가가 낮아지는 경우가 있는데, 

공급이 부족하고 주택가격이 높은 수도권의 경우 전세 대출과 보증보험과 관계가 적습니다. 

사기 전세 등 이슈가 많은 지역에 보증이 되지 않는다는 것은 해당 물건의 거래르 줄이는 효과도 있지만, 일부 반전세등의 전환으로 

주거비가 증가되는 결과도 될 수 있습니다. 

 

 

대출 종류	주요 규제 내용	비고
주택담보대출	- 최대 한도: 6억원 (수도권·규제지역, 구입 목적) - 만기: 최대 30년 - 생초 LTV: 70% - 전입의무: 6개월 내	중도금 제외
전세대출	- 조건부 전세대출(갭투자): 금지 - 보증비율: 90% → 80% (수도권·규제지역)	2025.7.21부터
신용대출	- 한도: 연소득 이내로 제한	주택구입 차단 목적

 

 

 

 

3. 원문 

 

 

 

4. 풍선효과 

  이번에 타겟은 12억을 초과하는 주택입니다. 그 이하는 오히려 가격이 상승할 가능성도 있습니다 

 정책으로 부동산 시장의 상승과 하락을 제어하기 어렵습니다 . 다만 이렇게 긴급한 속도는 천천히 가도록 환기시켜줄 필요가 있습니다 조금 우려되는 것은 국토부의 전체적인 정책이 나오고, 그와 방향을 같이하는 정책이 나와야 나중에 정책이 충돌해서 효과가 없거나 미미해지지 않는데, 그만큼 주택시장의 상승을 급하게 봤다고 생각할 수 있겠네요 

 다만 정책이 주는 의미는 시장에서는 적을 것 같지만, 여러분 개인에게는 영향을 받으시는 분이 있으실겁니다. 

 꼭 대출 중개인 등 다양한 부분과 충분히 논의하셔서 피해 없으시길 바랍니다.