1. 도서 소개
전국 930만 아파트 빅데이터에서 찾아낸 가장 과학적인 투자 전략
“빅데이터를 읽으면 진짜 호재가 보인다!”
국내 1호 부동산 빅데이터 전문가가 알려주는 현명한 투자자를 위한 가장 과학적인 부동산 투자 전략. 매일경제신문경영지원본부 국민 라이프 PB본부장으로 대한민국 자산가들의 자산 관리를 돕고 있는 저자는 부동산을 공부할수록 자신을 포함해 많은 사람이 감과 소문에 의지하는 현실에 답답함을 느꼈다. 4차 산업혁명이 도래하고, 산업의 거의 모든 분야에서 빅데이터가 활용되는 이 시대에도 부동산 투자는 여전히 경험과 감이 지배하는 영역처럼 보인다.
결국 저자는 객관적인 지표로 시장에 대응하기 위해 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘하여 부동산 빅데이터 시스템 리치고(Rich Go)를 개발했다. 이를 바탕으로 한두 가지 지표가 아니라 시장에 영향을 줄 수 있는 모든 요소를 종합 분석하는 과학적인 투자 방법을 제안한다. 그리고 이 책에 금리, 통화량, 대출, 소득, 공급 물량 등 주요 데이터를 분석하고 그 속에 숨어 있는 부동산 시장의 흐름을 읽어내 미래를 예측한 결과들을 오롯이 담았다.
『빅데이터 부동산 투자』는 투자 타이밍과 지역 선정에 대한 빅데이터의 해답이다. 데이터와 숫자만 보면 머리가 아픈 사람들을 위해 한눈에 흐름을 파악할 수 있는 플라워차트와 투자 전에 반드시 고려해야 하는 주택 버블 인덱스, 대출위험 인덱스, 신용경색 인덱스 등을 직접 만들어 독자들의 이해를 돕는다. 말이 넘쳐나는 부동산 시장에서 혼란스러웠던 사람, 시장을 이기는 현명한 투자를 하고 싶었던 사람이라면 다양한 데이터를 객관적으로 분석한 이 책으로 대한민국 부동산의 미래를 만나보자.
2. 내용 및 줄거리
1장 부동산 투자의 미래 빅데이터
★ 데이터를 이해하는 능력, 처리하는 능력 가치를 뽑아내는 능력 시각화하는 능력 전달하는 능력이야말로 앞으로 10년간 가장 중요한 능력이 될 것이다.
★첫째, 지금 부동산 시장은 어디쯤 와 있는가? 혹시 지금이 끝물은 아닌가?
둘째, 투자를 해도 괜찮은 시점이라면 과연 어디에 하는 것이 좋은가?
우리가 부동산을 공부하는 이유는 사실 이 두질 문에 답을 찾기 위한 것이라도 해도 과언이 아닙니다. 그 답을 찾기 위해 주관적인 경험이나 의견이 아닌 객관적 통계와 빅데이터를 들여다보기로 했습니다. 빅데이터로 큰 흐름을 확인하고 투자 지역에 대한 판단을 내린 뒤 반드시 현장에 가서 직접 발품을 팔며 꼼꼼히 다져봐야 합니다.
★ 사실 객관적인 데이터를 얻고 싶어도 제대로 된 데이터를 얻기 힘든 것이 현실이다. 정확히 말하면 데이터는 많지만, 정리되지 않는 숫자와 문자로 되어 있어서 그것만 보고는 의미 있는 통찰을 얻기가 힘들다 이 책에 담은 부동산 빅데이터 분석이 의미 있는 이유도 여기에 있다. 부동산 빅데이터를 시각화하는 것은 맛있는 요리를 만드는 것과 비슷하다 맛있는 재료는 원천 데이터 소스 손질하는 작업은 데이터 천처를 작업, 어떤 재료와 섞을지 고민하는 과정은 데이터의 상관관계를 고민하는 과정, 마지막으로 조리하여 맛있는 음식을 식탁에 내놓은 작업이 시각화 작업이다.
★부동산을 공부하게 되면 수많은 통계 데이터를 보게 된다. 물론 전세가율이나 거래량 등 한눈에 보기 쉬운 데이터가 있지만 잘 뜯어보면 어떤 의미를 가지는지 알기 힘든 데이터도 많다 우리가 과거를 공부하는 이유는 현재의 실수를 줄이고 올바른 판단을 하기 위함이다. 저자는 다양한 데이터를 조합하여 의미 있는 데이터를 만들어 냈다
2장 2018년 대한민국 부동산 시장 사실 확인
★강세장은 비관 속에 태어나 회의 속에 자라고 낙관 속에 성숙하며 사라진다. 이제 본격적으로 금리와 부동산 시장의 상관관계를 데이터로 검증해 보겠다. 금리가 오른다는 건 경기가 좋아졌고 유동성이 확보되었다는 뜻이다. 게다가 아직 부동산에 버블이 생기기 전이니 오르는 건 당연한 일이다. 금리 인상 초기는 좋은 매수 타이밍이지만, 금리가 부동산 시장에 영향을 끼치는 유일한 요소가 아니니 다른 데이터도 함께 고려해야 한다.
★주택시장은 소득과 밀접한 관계가 있다. 소득은 개인이 주택구매에 얼마나 많은 돈을 쓸 수 있는지 관계되어 있다. 즉 소득이 줄어드는데 집값이 뭔가 문제가 있는 거다.. 주택시장에서 소득과 대비하여 주택가격의 적정성을 알아보는 지수로 PIR이 있다. 우리말로 소득 대비 주택가격 비율이다. 주택가격을 가구 소득으로 나눔으로써 가구 소득에 대비한 주택가격의 비율을 구한다. 반면 주택구입능력지수란 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출금 원리 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 말한다. HAI가 100을 넘으면 무리 없이 상환할 수 있다는 얘기다. 전국 기준의 차트를 보면 마치 금리가 올라가면 HAI가 떨어지고 금리가 내려가면 떨어진다. 향후 금리가 올라갈 것으로 예상하는 만큼 HAI는 계속 떨어질 전망이며, HAI는 HOI를 보면 주택구입에 가장 부담 없었던 시기는 2013~15년이다.
★ 내가 내린 결론은 다음과 같다. 최적의 투자 시기는 지났다. 그러나 지역을 잘 선정해야겠지만, 그래도 아직은 부동산 투자가 괜찮은 시기이다
★부동산이라는 게 결국 입지와 타이밍인데 저자는 다양한 데이터를 가지고 결론을 내리고 있다. 물론 모두 같은 방향이 이 나라 통계에 반하는 지역도 있겠지만 감, 금리 그리고 시세 추이만이 아닌 여러 데이터를 가지고 종합적 판단을 한다는 것은 그만큼 실수의 가능성을 줄어들게 되고 매수와 매도 타이밍을 잡을 수 있게 되는 것이다. 통계 데이터의 오류 적인 부분, 그리고 각 데이터를 해석하는 사람들의 판단을 사람마다 차이가 있을 수 있다. 어떻게 하면 객관적 판단을 내릴 수 있는지 고민해 볼 필요가 있겠다.
3장 어디에 투자해야 하는가
★ 타이밍에 대한 분석이 끝났으니 투자 지역 선정에 나서야 한다. 주의할 것은 어느 한 요소만 보고 섣불리 판단해서는 안 된다는 것이다. 호재든 뭐든 어느 하나만 믿고 투자하기엔 우리의 소중한 돈과 시간이 너무 아깝다. 앞으로도 비슷한 흐름을 보일 것이라고 장담할 순 없지만, 20년간의 국내 주요 도시의 매매가와 전세가의 움직임을 파악해 놓으면 지금 어느 도시가 어느 지점에 와있는지 짐작하는 데 큰 도움이 된다.
★ 큰 도움이 된다.
★ 투자의 기본은 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이다. 훨씬 근본적으로 실제 가치를 판단할 수 있어야 한다. 실제 금융위기 당시에도 거의 하락하지 않고 꾸준히 상승한 지역이 있다. 저평가된 지역은 위기에 강하다는 게 증거다. 이 책의 과제 중 하나도 바로 데이터로 그런 저평가 된 지역을 찾아내는 것이다. 언론에서 흔히 볼 수 있는 입주 물량, 혹은 지열별로 존재하는 각종 호재만으로는 절대 알 수 있다.
★ 각 지역도 투자 타이밍과 마찬가지로 저평가된 지역을 찾기 위해 여러 데이터를 종합적으로 판단하여 저자는 결론을 내렸다. 우리가 일반적으로 저평가 지역을 찾을 때 비교평가를 한다. 저자는 그것에 여러 차트를 이용해 객관적 판단을 하려고 데이터를 정리한 것이다. 물론 과거에는 없었는데 수요가 증가하고 환경이 변하는 지역은 통계적 오류를 가지고 올 수 있다. 객관적 판단과 현장 조사가 합쳐진다면 더 좋은 투자에 다가설 수 있을 것이다.
4장 부동산 빅데이터 인사이트
★ 최근 데이터를 가지고 다양한 편집이나 정리를 통해 여러 가지 주장을 하는 사람이 많아졌다. 그러나 같은 데이터를 보고 완전히 다르게 평가하고 데이터 종료에 따라 다르게 주장하는 사람도 많다. 여러 가지 데이터를 의미 있게 엮고 그것에서 판단할 수 있는 소스를 추출할 수 있는 능력은 현재 더할 나위 없이 중요하다. 이 책은 그간 내가 고민해 오던 부분에 대해 많은 힌트를 주는 책이다. 물론 이 책이 완벽한 정답이라고 말하기는 힘들지만, 그간 감으로만 또는 통계자료에 대한 비뚤어진 해석에 애를 먹었던 사람이라면 한번 보기를 추천한다.
