1. 저자 및 도서 소개
저자소개
2005년공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작했다.그 이후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리상태를집중적으로 분석·연구했다. 또한, 우리나라에만 있는 전세제도가 매매가에 미치는 영향에 관해서연구했다. 이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고, 그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는책을 만들고자 했다. 이 책을 통해서 자본이 많지 않은 사람도, 부동산 투자에 부정적인 사람도, 생각의 전환을 통해서 손쉽게 돈을 벌었으면 하는 바람을 가지고있다.
도서소개
이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에중점을 맞췄다. 그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이그려졌다. 이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다. 이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다.
부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 무주택자를 벗어날 기회를 계속해서 놓치고 있다고 생각한다. 이 책이 그러한 잘못된 시각을 개선해주는 계기가 될 것이다. PART 01에서는 우리나라에만 있다는 전세제도와 사람들의 심리, 정부 정책을 중심으로 변하는 아파트 가격에 대해 설명한다. 또한 아파트에 대한 사람들의 잘못된 상식을 바로잡고, 주택 가격에 크게 영향을 미치는 요인들을 살핀다. PART 02에서는 부동산 투자에 숨어 있는 비밀을 알려준다. 제대로 투자하기 위해 반드시 알아야 할 지식과 초보자가 피해야할 투자, 그리고 무주택자들이 궁금한 BEST9를 선별해 그 궁금증을 해결한다.
2. 내용 및 줄거리
PART 01 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다
★부동산은 다른 재화와는 다른 부동산만의 특성이 있습니다 이특성을로 인해서 다른 재화와는 다른 시장상황을 나타낸다는 것입니다 .특히전세제도가 우리 나라 주택가격에 어떻ㄱ ㅔ미치는가를 자세하게 분석해 기술하였습니다.
★인구가 시장에 영향을 주기 위해서는 갑작스러운 충격이가해져야 합니다 인구가 자연스럽게 슬금 슬금줄어드는 상황에서는 시장은 이미 적응을 해서 크게 영향을 주지 않습니다
주택은투자상품이면서 소비재이기도 합니다.주택의 수익률은 많을떄는 수백%에 이르기도 합니다. 금리에 크게 영향이 없을 수도 있습니다. 수요에 영향을 주는 요인은 항상 갑작스러운 병화가 있을때 시장에 영향을 줍니다. 다만 이미 흐름이 정해져 있는 경우 즉 지금이 하락세에 있다면 금리가오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄수 있습니다. 결국 금리 대문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 영향이커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는 수용에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다. 시장 상황에 따라 미분양ㅇ의 흐름을 잘 보고 입주 미분양이 얼마나 되는지 구분해서 판단해야합니다
★부동산은1물 1가라는 특성이 있습니다. 똑같은 부동산이 하나도 없다는 것입니다. 단순히 공급이 많다고 해서 주택보급률이 많다고 해서 집값이 내려가는 게아니라 것입니다. 첫째 부동성입니다. 움직이지 않는다는 특성이죠 부증성이라는 특성이 있습니다. 토지는 더 이상 생산이 불가능한 재화입니다. 셋째 필수요소라는 것입니다.
★왜 월세는 전세에 종속적일까요 그것은 전세대출에 대한 이자때문입니다. 아파트 가격은 언제 사느냐에따라 오를수도 있고 떨어질수 도 있습니다. 항상 등락을 거듭하고 가격이 정해져있지 않고 수요공급에 의해 가격이 변하는 물건이ㅏ는 점입니다
공급이적을때 월세가 많아지고 전세가 귀해집니다. 반면 집값하락시기에 투자자가 감소해 전세 공급이 감소하는 효과가 발생합니다. 세금을 저리롤 돈을 빌려주는 정책을 쓰게 됩니다. 같은 시간대에거래된 매매가 와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을수 밖에 없습니다. 전세는 매매의 파생상품이기 때문입니다.
★최근처럼 전세난이 심화되어 매매가에 근접하게 전세가를 올라온 상황을제외하고는 지역마다 일정정도 매매가와 전세가 비율이 거의 고정되어 있어 매매를 원하는 사람들로부터 바로미터 역할을 해온 것입니다. 전세가가 치고 올라가 매매가를 받쳐주는 역할을 한다.
★부동산 가격을 결정하는데 가장 중요한것이 수요와 공급인다 수요 요인 중요한 것이 시장 참여자들의 심리입ㄴ디ㅏ. 부동산은 가격이 정해져 있지 않습습니다 행동이 여론에 의지하는 것입ㄴ다 즉 시장의 분위기에 따라 움직인다는 것이죠 폭락과 폭등을만드는 것은 결국 사람 심리다.그리고 정부 정책이 부동산에 가격에 미친다. 수용와공급에 직접적인 옇향을 줄수 있으며 직접 시장에 참여할수 있고 대출금앨을 줄였따늘릴수도 있습니다 하지만 어느 한쪽만을 위한 정책을 쓰기 어렵다.
★1부에서는부동산의 특징 그리고 우라나라에서만 있는 전세제도 그리고 가격에 여러 영향을 미치는 요소에대해 현장의 경험을 살려 잘 나와 있다. 심리가 가장 중요하면 그것에 영향을 주는 여러 요소들이심리를 건드리게 된다.
PART 02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
★사람들은 집을 살 때 ㅓ느지역과 어느 아파트를 사야하나고 물어본디ㅏ.저는 시기를 보는 것이 가장 중요하다고 말씀 드립니다 .시기별로 어떤 특징이 있는지 어떠한 사람들의 심리 상태에 있는지를 반드시알아야합니다. 전세가는매매가의 바로 밑에 있을 때는 충격으로 인한 매매가 하락을 전세가 받쳐주는 상황이 되어 더 이상 떨어지지 않습니다. 부동산 시장이 활황일 당사 시장에서 분위기는 반반입니다 하지만 전세가유지되고 더 오르는 현상이 나타나게 되면 수요자의 분위기를 상상한다는 쪽이 우세한 상황으로 돌변합니다. 폭등이 이루워지면 반드시 폭락은 오게 됩니다. 매수자 우위 시장이 형성 되면 매도자는 많고 매수자는 관망세이기 때문에 침채는 어쩔수 없는상황으로흘러가게 됩니다 이때 주택의 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상이 나타나게 됩니다 . 하락을 어느정도 멈추고 진정이되며 전세가는 서서히 상승하는 시기입ㄴ디ㅏ. 이 시기부터 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다 반대로수요는 늘어납니다. 기존 임차인은 여전히 전세를 선호하고 새로운 전세 수요자가 추가로 진입하게됩니다. 상승 안정기에 접어들면 매매가와 전세가가 동시에 올라가게 됩니다 전세가매매가를 밀어내고 이다는 사실입니다.가장 좋은 대응방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다. 명심하세요 가장 먼저 할 것은 사이클에 대해서 아는 것입니다 .
★어떤 게 현명할까요 가장 좋은 방법은 새아파트에 투자하는 것입니다.나중에는 점점 새아파트만 가격이 오릅니다.
★학군이 투자에 있어서 얼마나 매력적인 요소인지 아시겠죠 기준이 명확히 있으면 선택하는 데 고민할 것이 별로 없습니다. 그만큼 스스로 우선 순위를 두어 기준을 잡고 판단하면 어렵지 않은 투자가 될것입나다
★갭투자는 사실 하향 안정기가 끝날무렵이 가장 좋습니다. 왜냐하면 매매가가 올라가기 시작하는 상승안정기를 넘어서면 전세가율이 떠어지게 됩니다. 그런데 여기서 유념할 게 한가지 있습니다. 전세가율이 90%가 넘는 것들 사실 인기가 없는 아파트입니다. 막상 매매로 하기에는 뭔가 부족한 집이기 때문에 매매가는 거의 제자리이고전세가가 올라와서 턱밑까지 다다른 상황이라고 보면 됩니다.전세가 상승에 의해 매매거리 하나도 없이 매매가가 올라갈 수있는 물건이라고 보면 됩니다.
