1. 저자 및 도서 소개
저자 소개 : 이현정
저자 이현정은 돈이 없어서 경매를 시작했다. 서른아홉 살에 늦둥이를 낳고 경매를 시작해서 3년 만에 21채 집주인이 되었다.
쉬운 경매를 하면서 고민이 생겼다. 돈이 되는 경매를 하는 것. 돈이 없어서 경매하던 그때도 그랬고, 지금도 그렇다. 그래서 다시 공부를 시작했고, 상가와 토지에 도전했다. 낙찰받은 땅에는 집을 세워 올렸고, 상가는 임차인을 맞이했다. 권리관계가 꼬인 물건을 부드럽게 해결하는 실력도 늘었다.
이 모든 것들이 언제나처럼 직접 부딪히고 넘어지며 배운 것이라 성공 경험담만 아니라 실수투성이 에피소드까지 가득하다. 나의 노하우를 훔쳐 남들보다 더 유리하게 경매하기를 바란다.
지은 책으로는 《나는 돈이 없어도 경매한다》가 있다.
도서 소개 : 돈 없는 당신도 집주인, 상가 주인, 땅 주인이 될 수 있다!
토지, 상가, 주거용 물건까지! 돈 되는 경매의 시작을 함께하는 경매의 정석! 돈이 되는 경매는 도대체 무엇일까? 경험과 지식으로 무장한 경매 상황별/단계별 노하우 공개한다. 이제 혼자서 쩔쩔매지 않는다! 경매로 인생이 바뀐 사람들의 이야기 & 경매 과정별 깨알 팁 총정리! 지금껏 어디서도 해주지 않던 돈 되는 경매 이야기를 때로는 생생한 에피소드로, 때로는 알찬 지식으로 알려준다.
2. 내용 및 줄거리
첫째 마당: 경매가 많이 변했다
01|부동산 시장의 사계절
02|부동산 실력 쌓기에 경매만 한 게 없다.
03|돈 되는 경매의 시작
→ 부동산 시장에 겨울이 오면 매매가, 전세가, 월세 모두 폭락한다. 가격은 내려가고 너무나 춥다 하지만 겨울에 과감하게 배팅하는 사람이 진짜 실력자다 겨울이 지나면 봄이 온다. 예외는 없다 단지 봄의 시작이 언제일지 모를 뿐이다.
부동산이라는 큰 산에는 들어가는 입구가 여럿 있다. 학문이라는 문으로 들어갈 수도 있고, 법이라는 문으로 들어갈 수도 있다. 현실에서 가장 가까운 문은 경매라는 문이다. 처음 여는 문이 조금 무겁고 낯설지라도 겁먹지 말자 서두르지 말고 그 자체를 즐겨보자
경매라는 이길 부동산이라는 큰 산을 오르는 지름길이다.
→ 부동산 시장이 변하면서 계절마다 수익 내는 방법이 달라진다. 경매도 봄일 때와 겨울일 때, 다른 방법으로 접근해야 한다. 특히 특정 영역에서 가치 있는 물건을 저렴하게 구할 수 있는 방법이다. 법과 공부를 통해야 하지만, 효과적인 방법을 위해 경매법을 읽혀놓을 필요가 있겠다.
둘째 마당: 땅에서 기회를 발견하다
→ 토지 투자를 하기 위해 먼저, 어떤 목적으로 토지 투자를 할 것인가를 분명히 하자
어떤 목적에 따라 선택할 토지가 달라진다. 집을 짓기 위해서라면 법적으로 집을 지을 수 있는 토지여야 할 것이며, 얼마만큼 집을 지을 수 있는지 확인해야 한다. 공법 건축법에 관한 공부도 필수이다. 구입 목적은 크게 3가지다. 1. 시세 차익 2. 내 건물 내 집을 지으려는 실수요자. 3. 단기간에 땅의 가치를 올리려는 개발자.
투자 기간에 따라 이마와 정부 정책을 신경 써야 할 것이며, 양도세 준비도 필수이다. 토지는 수많은 “하지 마!”에서 “해도 돼”를 찾는 과정이다. 관할관청의 담당자는 그 지역 토지 전문가이다.
집을 짓는 첫 번째 조건은 도로이며 두 번째 조건은 배수로이다. 꼭 확인해야 하며, 인터넷과 현장 답사는 필수이다.
토지에는 각각의 용도가 정해져 있다. 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역 자연환경 보전지역 4가지로 나뉜다... 그리고 21개의 용도지역과 28개의 지목 중 하나로 정해진다.
→ 토지는 법적인 부분을 아는 것이 중요하다. 개인의 목적에 따라 소유해야 하는 토지가 달라지진다. 토지 경매를 하기 전에 최소한의 법적인 부분에 관한 공부가 필요하며, 만약 어려운 경우 담당자인 관한 관청에 도움을 구하는 것이 필자의 주장처럼 좋을 듯하다 하지만 가장 중요한 건 목적을 명확하게 하고 그것에 맞는 토지를 사는 것이 있다. 그것이 결정되고 나면 각각의 비용을 확인해야 한다 이 책에서는 세부적으로 들어갈 비용을 자세하게 나와 있어 투자 전에 수익률을 고려하기 좋다.
셋째 마당: 월세 2배, 상가 입찰 도전하기
대기업 프랜차이즈 중에서 빵집 파리바게뜨는 여간해서는 망하지 않는 곳으로 유명하다. 파리바게뜨가 입점하면 일단 그 상가는 장사 좀 되는 상가라고 쳐준다. 인기 있는 프랜차이즈가 입정하면 주변 상권까지 살아난다. 이유는 무엇일까? 애초에 잘될 만한 장소에 점포를 내기 때문이다. 어디가 장사가 잘될 만한 장소일까? 1 기본적으로 유동 인구가 많고 교통이 편리한 곳이다 프랜차이즈처럼 상권 분석을 해야 한다. 상가는 상권과 개별특성을 함께 봐야 한다. 이것을 개별 분석이라고 한다. 접근성, 가시성, 동선, 형태 기둥 등 상권분석이 끝이 난 뒤 개별 문건에 대해서 상가 입차에 대한 권리 분석을 해야 한다. 상가의 권리 분석은 말소 기준을 찾고 임차인의 권리를 확인하고 배당 순위를 확인한다는 전체적 내용이 주거용과 같다.
상가랑 아파트와 다르다. 불황이 오면 더욱 민감한 것이 상가임대다. 주거용 물건은 임대가 안 나가면 월세를 낮추어 시장에 내놓으면 임차인을 구할 수 있다. 하지만 상가는 임차인이 돈을 벌 수 있는 상황이어야 한다. 가장 중요한 것은 공실의 위험이다. 공실률을 낮추기 위해서는 첫째, 주변 시세보다 저렴하게 낙찰받는다. 둘째 매출을 제대로 파악한다. 상가의 공실을 줄이려면 처음부터 우량임차인을 들이고 그들이 사업을 잘할 수 있도록 지원해 주고, 때가 되면 적당한 선에서 임대료 인상을 해주면 된다.
상가는 많은 사람들이 가장 어려워하면서도 가장 필요하게 생각하는 부분이다. 하지만 직접 자영업을 진행해 보지 않은 사람들에게는 어려운 부분이고 또 정말 잘되는 상가는 경매로 취득하기 어렵다. 그렇다면 목적을 먼저 생각하고 상권과 개별 상가 그리고 그 상가에 맞는 임대인에 대해서 먼저 생각하고 권리 분석이 들어가야 한다. 가장 어렵고 힘든 부분은 공실이기 때문이다
다섯째 마당: 권리분석에 관한 모든 것
권리분석을 공부하다 보니 주거용 물건을 보는 시선도 달라졌다. 그러나 버려지는 과일을 맛있는 잼으로 만들듯이 쓸모없이 보이는 물건도 돈이 될 수 있다는 것을 알았다. 권리분석을 이해하고 법률용어를 하나하나 뜯어가며 공부했다 다른 투자자들의 경험을 묻고, 배우며, 그동안 한 번도 시도하지 않았던 물건들에 입찰하고 또다시 좌충우돌을 겪었다. 권리 분석을 잘 못하면 경매 보증금을 날릴 수도 있지만, 제대로만 하면 흙 속의 진주처럼 좋은 집을 저렴하게 가져올 수 있다. 권리분석의 첫 번째는 등기부등본을 이해하는 것이다. 그리고 경매의 난이도는 말고 기준권리를 이행하는 것이다. 돈을 빌려주는 주체들은 예외 없이 문제가 생것 것을 대비해 담보로 잡은 집에 자기들의 권리를 심어 놓는다. 말소된다는 것은 그 권리들이 말소된다는 것이고, 말소 기준권리는 내 밑으로 전부 나 따라서 쑤라 하며 제일 큰 목소리를 내는 권리이다. 즉, 그 권리를 포함해서 밑에 있는 권리들은 모조리 힘을 잃는다. 근저당 압류권 경매개시결정 담보가등기 선순위 전세권이다. 근저당은 입찰자에게 안전한 권리이지만, 선순위 임차인은 위험한 존재이다. 은행담당자에게 재치 있게 물어봐라! 담당자는 말함을 할 수 없지만 있다.일반 주거용 물건에서 말소 기준권리는 대부분 근저당이며 토지나 상가는 압류나 가압류가 말소 기준 권리가 되는 경우가 있다. 그 외에도 여러 가지 권리들은 많다. 경매에서 등기부에 소유권 말소등기 청구권이 있다는 것은 잘못된 소유권이 말소되고 진짜 소유권으로 돌아왔다는 뜻이다.
유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 대하여 생긴 채권이 변제받을 때까지 그 물건을 유치하여 채무자에 채무변제를 강제하는 담보물건이다 유치건 성립 요건은 생각보다 복잡하다. 타인의 물건을 먼저 점유해야 하며, 유치권의 채권이 현재 점유하는 부동산에서 발생한 것이야 하며, 채권이 변제기가 도래한 경우에만 해당하며 목적물을 계속 점유해야 함이 성립되어야 하며 적법적인 형태야 하며, 채무자와 유치권자 사이에 유치권 재제 특약이 없어야 하는 경우이다.
→ 권리 분석 중 어려운 물건은 남들도 손을 못 하는 싸고 쉽게 구할 수 있다. 그러나 말소 기준 권리를 명확하게 분석하고 등기부 등본에 대한 권리 분석을 명확하게 해야 한다 이 책은 경우별로 세세하기 실제 물건의 분석을 진행하면서 주의할 점이 먼지 가능한 건지 또 손대면 안 되는 안되는 물건인지 어떤 내용인지 상세하게 설명해 준다 게다가 가장 걱정하는 부분인 유치권에 대한 설명과 유치원 성립 등 꼭 한번 경매를 수단으로 여기는 사람은 꼭 집고 넘어가야 하고 익히는 것이 필요한 중요한 내용이다.
여섯째 마당: 돈 되는 아파트의 핵심은 임차인이다
주택임대차보호법이 생기고 나서 임차인의 지위는 완전히 달라졌다. 이제 집주인이 더 이상 갑이 아닌 세상이 되었다. 주택임대차보호법은 임차인만을 위한 법이다. 법의 보호를 받는 임차인은 이제 최고 파워를 자랑한다. 잠자는 임차인을 건드려서는 안 된다 주택임대차보호법을 적용받는 범위가 어디까지인지, 어떤 이유로 이 조항을 만들었는지 알면 법을 해석하기 편하다. 원리를 이해하면 아리송한 상황일 때 법원의 입장이 되어 판단할 수 있을 것이다. 경매의 핵심은 임차인의 권리 파악이다. 등기부 등본상 말소 기준권리 기준을 찾아 몇 가지 예외를 제외하고 말소 기준권리보다 알선권을 인수하고 말소 기준 권리 뒤의 것은 소멸한다. 하지만 임차인이 산다면 임차인의 권리 파악을 해야 하는데 크게 3가지다 대항력, 우선 변제권, 최우선 변제권이다.
